Evaluarea imobiliara

Ce este o evaluare?

 
Cumpărarea unei case sau apartament este cea mai mare investiţie pe care cei mai multi oameni o fac in viata. Chiar daca este vorba de un teren, de un apartament , o casa de vacanta sau o investitie imobiliara achizitionarea proprietatii reprezinta un complex financiar ce implica mai multe etape.
 
Majoritatea oamenilor  implicati sunt familiari cu aceste aspecte. Evaluatorul fiind interfata in aceste tranzactii.
 
In cazul unei creditari, institutia financiara acorda fondurile necesare pentru realizarea tranzactiei si se asigura ca toate aspectele legate de aceasta sunt complete si clare. Dar cine poate sa spuna care este valoarea proprietatii la momentul tranzacţiei ?
 
Aici intervine evaluatorul. O evaluare obiectivă este o estimare a ceea ce un cumpărător ar putea aştepta să plăteasca – sau un vânzător sa primeasca – pentru o proprietate imobiliara, în cazul în care atat cumpărătorul cat şi vânzătorul sunt informaţi, acţionează in cunostiinta de cauza si nu sunt constrânşi.
 
 Cum se realizeaza o evaluare imobiliara ?
 Inspectia
 
O evaluare imobiliara incepe cu o inspectie a proprietatii. Datoria evaluatorului este de a inspecta proprietatea si de a determina si verifica acuratetea datelor cuprinse in documentele tehnice si juridice legate de aceasta proprietate. Inspectia cladirilor se face de la exteriorul cladirii spre interior si de jos in sus. Inspectia cuprinzand urmatoarele elemente:
  • inspectia vecinatatilor proprietatii
  • inspectia amplasamentului
  •  inspectia cladirii propriu-zise
Parcurgand etapele inspectiei se pot identifica defecte sau avarii ale proprietatii ce pot afecta valoarea proprietatiii ce urmeaza a fi evaluate. 

Abordari/Metode de evaluare

 Odată ce proprietatea a fost inspectata, evaluatorul foloseşte de două sau de trei abordări pentru stabilirea valorii reale a proprietatii si anume:
  • abordare prin costuri,
  • abordare prin comparaţia a vânzărilor
  • abordare prin capitalizarea venitului

 Abordarea prin costuri

Aceasta abordare este in special adecvata cand piata imobiliara este putin activa sau cand proprietatea evaluata nu este destinata de a produce venituri si cere ca terenul si constructiile sa fie evaluate separat.
In cadrul acestei abordari se estimeaza costul de a construi o replica pentru structura existenta (teren + cladiri ), dupa care se scade deprecierea cumulata, la data evaluari.
Principiul care sta la baza evaluarii constructiilor consta in:
1.       Stabilirea valorii constructiei noi (valoarea de inlocuire sau valoarea de reconstructie);
2.       Estimarea deprecierii cumulate.
Stabilirea valorii constructiei noi urmareste stabilirea costului de reconstructie sau a costului de inlocuire.
Costul de reconstructie este costul estimat pentru a construi, la preturile curente de la data evaluarii, o copie, o replica exacta a cladirii evaluate, folosind aceleasi materiale, normative de constructie, arhitectura, planuri, calitate, manopera si ingloband toate deficientele, supradimensionarile si deprecierea cladirii evaluate.
Costul de inlocuire este costul estimat pentru a construi, la preturile curente de la data evaluarii a unei cladiri cu utilitate echivalenta cu cea a cladirii evaluate, folosind materiale moderne, normative, arhitectura si planuri actualizate.
Estimarea deprecierii acumulate – deprecierea este o pierdere de valoare a proprietatii imobiliare fata de costul de reconstructie sau de inlocuire a constructiilor ce poate apare din cauze fizice, functionale sau externe. Metodele de estimare a deprecierii sunt:
  • metoda duratei de viata economica;
  • metoda modificata a duratei de viata economica;
  • metoda segregarii;
  • metoda comparatiei.
 
Abordare prin comparaţia a vânzărilor
 
 Abordarea prin comparatia directa reprezinta o analiza prin care, valoarea de piata este estimata prin compararea proprietatii imobiliare cu proprietati similare care au fost recent vandute, sunt propuse pentru vanzare ori sunt contractate.
Analiza comparativa se poate realiza pe criterii cantitative – analiza pe perechi de date, sau/si pe criterii calitative – analiza comparatiilor relative.
Metoda comparatiei directe este aplicabila la toate tipurile de proprietati imobiliare cand exista suficiente tranzactii recente, cu date sigure, care sa indice caracteristicile valorii sau tendintele de pe piata. Etapele procedurii de baza in aplicarea metodei comparatiei directe sunt:
  • cercetarea pietii pentru a obtine informatii despre tranzactii de proprietati imobiliare ce sunt similare cu proprietatea evaluata in ceea ce priveste tipul de proprietate, data vanzarii, dimensiunile, localizarea si zonarea;
  •  verificarea informatiilor prin confirmarea ca datele obtinute sunt reale si corecte si ca tranzactiile au fost obiective;
  • alegerea unor criterii de comparatie relevante si elaborarea unei analize comparative pe fiecare criteriu;
  • compararea proprietatilor comparabile cu proprietaea evaluata, utilizand elementele de comparatie si ajustarea adecvata a pretului de vanzare a fiecarei proprietati comparabile sau, daca nu este posibila compararea, se trece la eliminarea din categoria comparabilelor;
  • analiza rezultatelor evaluarii si stabilirea unei valori sau o marja de valori. Intr-o piata instabila si foarte dinamica, o marja de valori poate fi o concluzie mai buna decat o singura valoare.
 
Abordare prin capitalizarea venitului
 
Aceasta metoda consta in estimarea valorii proprietatii imobiliare in functie de veniturile pe care aceasta poate sa le aduca intr-o perioada de timp. La baza acestei metode sta principiul substitutiei care arata ca fluxul de venit care arata fluxul de venit care produce cea mai mare recuperare si fructificare, corespunzatoare unui anumit nivel de risc si care conduce la determinarea celei mai probabile marimi a valorii.
Veniturile si cheltuielile au fost estimate avand in vedere criterii comune, atat pentru proprietatea evaluata , cit si pentru cele de comparaţie.
  • ·Asteptarile pieţei privind preţul de vinzare, perioada de deţinere si impozitare sunt similare
  • Condiţiile de finanţare si condiţiile de piaţa care afecteaza proprietatile comparabile sunt similare, nefiind necesare ajustari.
  • Pentru estimarea ratei generale de capitalizare , au fost selectate proprietatii, care se înscriu alaturi de proprietatea evaluata in cernitele metodei.
  • Pentru proprietatile comparabile venitul net din exploatare a fost determinat pornind de la veniturile si cheltuielile înregistrate de fiecare proprietate, in condiţii de piaţa similare.
  • Principalele elemente utilizate pentru aplicarea acestei metode sunt chiria anuala posibil de obţinut (venit brut potenţial) si rata de capitalizare a veniturilor nete disponibile pentru proprietar.
  • Rata de capitalizare a fost estimata pentru trei proprietatii comparabile, pentru care s-au determinat veniturile si cheltuielile înregistrate de fiecare proprietate, in condiţii de exploatare similare.  
 
Reconcilierea
 
Combinarea informaţiilor de la toate abordările aplicate, evaluatorul este gata să se stipuleze o valoare de piaţă estimată pentru obiectul de proprietate. Este important de remarcat că, această sumă este, cea mai bună indicaţie a valoarii proprietatii, dar aceasta poate san u fie preţul final in cazul unei vânzarii, existand întotdeauna factori, cum ar fi motivaţia vânzătorului, de urgenţă vanzarii sau de licitare a  proprietatii, care poat ajusta preţul final în sus sau în jos. Dar valoarea evaluata este adesea folosita ca un ghid pentru obtinerea unui credit, pentru vanzare, donatie, achizitii, investitii.
 
Concluzia este: un evaluator vă va ajuta să obţineţi cea mai precisa valoare a proprietatii, astfel incat sa puteti lua cele mai informate decizii imobiliare.