Evaluarea imobiliara

Ce este o evaluare?

 

Cumpărarea unei case sau apartament este cea mai mare investiţie pe care cei mai multi oameni o fac in viata. Chiar daca este vorba de un teren, de un apartament , o casa de vacanta sau o investitie imobiliara achizitionarea proprietatii reprezinta un complex financiar ce implica mai multe etape.

 

Majoritatea oamenilor  implicati sunt familiari cu aceste aspecte. Evaluatorul fiind interfata in aceste tranzactii.

 

In cazul unei creditari, institutia financiara acorda fondurile necesare pentru realizarea tranzactiei si se asigura ca toate aspectele legate de aceasta sunt complete si clare. Dar cine poate sa spuna care este valoarea proprietatii la momentul tranzacţiei ?

 

Aici intervine evaluatorul. O evaluare obiectivă este o estimare a ceea ce un cumpărător ar putea aştepta să plăteasca – sau un vânzător sa primeasca – pentru o proprietate imobiliara, în cazul în care atat cumpărătorul cat şi vânzătorul sunt informaţi, acţionează in cunostiinta de cauza si nu sunt constrânşi.

 

 Cum se realizeaza o evaluare imobiliara ?

 Inspectia

 

O evaluare imobiliara incepe cu o inspectie a proprietatii. Datoria evaluatorului este de a inspecta proprietatea si de a determina si verifica acuratetea datelor cuprinse in documentele tehnice si juridice legate de aceasta proprietate. Inspectia cladirilor se face de la exteriorul cladirii spre interior si de jos in sus. Inspectia cuprinzand urmatoarele elemente:

  • inspectia vecinatatilor proprietatii
  • inspectia amplasamentului
  •  inspectia cladirii propriu-zise

Parcurgand etapele inspectiei se pot identifica defecte sau avarii ale proprietatii ce pot afecta valoarea proprietatiii ce urmeaza a fi evaluate. 

Abordari/Metode de evaluare

 Odată ce proprietatea a fost inspectata, evaluatorul foloseşte de două sau de trei abordări pentru stabilirea valorii reale a proprietatii si anume:

  • abordare prin costuri,
  • abordare prin comparaţia a vânzărilor
  • abordare prin capitalizarea venitului

 Abordarea prin costuri

Aceasta abordare este in special adecvata cand piata imobiliara este putin activa sau cand proprietatea evaluata nu este destinata de a produce venituri si cere ca terenul si constructiile sa fie evaluate separat.

In cadrul acestei abordari se estimeaza costul de a construi o replica pentru structura existenta (teren + cladiri ), dupa care se scade deprecierea cumulata, la data evaluari.

Principiul care sta la baza evaluarii constructiilor consta in:

1.       Stabilirea valorii constructiei noi (valoarea de inlocuire sau valoarea de reconstructie);

2.       Estimarea deprecierii cumulate.

Stabilirea valorii constructiei noi urmareste stabilirea costului de reconstructie sau a costului de inlocuire.

Costul de reconstructie este costul estimat pentru a construi, la preturile curente de la data evaluarii, o copie, o replica exacta a cladirii evaluate, folosind aceleasi materiale, normative de constructie, arhitectura, planuri, calitate, manopera si ingloband toate deficientele, supradimensionarile si deprecierea cladirii evaluate.

Page 1 of 3 | Next page