Evaluarea imobiliara

Costul de inlocuire este costul estimat pentru a construi, la preturile curente de la data evaluarii a unei cladiri cu utilitate echivalenta cu cea a cladirii evaluate, folosind materiale moderne, normative, arhitectura si planuri actualizate.

Estimarea deprecierii acumulate – deprecierea este o pierdere de valoare a proprietatii imobiliare fata de costul de reconstructie sau de inlocuire a constructiilor ce poate apare din cauze fizice, functionale sau externe. Metodele de estimare a deprecierii sunt:

  • metoda duratei de viata economica;
  • metoda modificata a duratei de viata economica;
  • metoda segregarii;
  • metoda comparatiei.

 

Abordare prin comparaţia a vânzărilor

 

 Abordarea prin comparatia directa reprezinta o analiza prin care, valoarea de piata este estimata prin compararea proprietatii imobiliare cu proprietati similare care au fost recent vandute, sunt propuse pentru vanzare ori sunt contractate.

Analiza comparativa se poate realiza pe criterii cantitative – analiza pe perechi de date, sau/si pe criterii calitative – analiza comparatiilor relative.

Metoda comparatiei directe este aplicabila la toate tipurile de proprietati imobiliare cand exista suficiente tranzactii recente, cu date sigure, care sa indice caracteristicile valorii sau tendintele de pe piata. Etapele procedurii de baza in aplicarea metodei comparatiei directe sunt:

  • cercetarea pietii pentru a obtine informatii despre tranzactii de proprietati imobiliare ce sunt similare cu proprietatea evaluata in ceea ce priveste tipul de proprietate, data vanzarii, dimensiunile, localizarea si zonarea;
  •  verificarea informatiilor prin confirmarea ca datele obtinute sunt reale si corecte si ca tranzactiile au fost obiective;
  • alegerea unor criterii de comparatie relevante si elaborarea unei analize comparative pe fiecare criteriu;
  • compararea proprietatilor comparabile cu proprietaea evaluata, utilizand elementele de comparatie si ajustarea adecvata a pretului de vanzare a fiecarei proprietati comparabile sau, daca nu este posibila compararea, se trece la eliminarea din categoria comparabilelor;
  • analiza rezultatelor evaluarii si stabilirea unei valori sau o marja de valori. Intr-o piata instabila si foarte dinamica, o marja de valori poate fi o concluzie mai buna decat o singura valoare.

 

Abordare prin capitalizarea venitului

 

Aceasta metoda consta in estimarea valorii proprietatii imobiliare in functie de veniturile pe care aceasta poate sa le aduca intr-o perioada de timp. La baza acestei metode sta principiul substitutiei care arata ca fluxul de venit care arata fluxul de venit care produce cea mai mare recuperare si fructificare, corespunzatoare unui anumit nivel de risc si care conduce la determinarea celei mai probabile marimi a valorii.

Veniturile si cheltuielile au fost estimate avand in vedere criterii comune, atat pentru proprietatea evaluata , cit si pentru cele de comparaţie.

Page 2 of 3 | Previous page | Next page